日本房產投資真的這麼賺嗎？

最近日本房地產突然開始熱絡了起了，之前在報紙看到目前投資日本15年以內中古屋的投報酬約6%-8%，新屋投報率約5%。但因買日本房屋有相當多稅務負擔及日後的房屋維修、管理費用等支出，是匯率成本考量外，需另計的額外成本。以下為我從網路上的一些資訊，初步計算研究供大家參考。

取得不動產：不動產取得稅、登記許可稅、印花稅、消費稅、貸款諸費用、服務費等約占成交價的6-8%。 

持有不動產：固定資產稅、都市計畫稅、租金收入所得稅、服務費等。

以一件練馬站的小套房為例（以下貨幣單位皆為日圓）

小套房13.52平方公尺（約4.1坪）賣450萬 中古屋

假設資產稅評估金額為交易價的50%﹦225萬

住房的固定資產稅評價假設為140萬

土地的固定資產稅評價假設為85萬

登記許可稅﹦140萬x2%+85x1.5% = 4.075萬

印花稅 = 1萬

消費稅 = 140萬x5% = 7萬

不動產取得稅﹦225萬x4% = 9萬

仲介費 （450萬x3%+6萬）x1.05=19.8萬

以上共約41萬為成交價450萬的9.1%

以上代表這間小套房初期要花妳491萬（注意還不包含裝修費）

加上裝修費等算500萬好了

另外來計算每年收入

每年繳交費用

固定資產稅為=土地部分+建築物部分= 85 × 1/6 × 1.4% + 140 × 1.4% × 1/2= 1.18萬

都市計畫稅=土地部分+建築物部分= 85 × 1/3 × 0.3% + 140 × 0.3%= 0.51萬

每月修繕管理費 8700 x 12 = 10.44萬

每年保險費約 4000

每月代管費2500(租金5%) x 12 = 6萬

租金收入 每月5萬 x 12 = 60萬

所得稅= (60萬-1.18萬-0.51萬-10.44萬-4000) x 20% = 9.5萬

每年收入= 60萬-1.18萬-0.51萬-10.44萬-4000-6萬-9.5萬=32萬

初期花500萬 之後每年可以期待回收32萬，投資報酬率為6.4%

但若考慮房屋每年折價及匯差風險，投資報酬率約5%

	稅別	稅率	450萬套房
取得 （一次）	登記許可稅	＜稅額＞稅額＝繳稅標準×稅率 例）買賣產生的所有權轉移登記的繳稅額 住房繳稅標準（固定資產稅評價額）×2% 土地繳稅標準（固定資產稅評價額）×1.5%	4萬
	印花稅	房地產買賣合約時的稅 1千萬日元以下1萬日元  5千萬日元以下1.5萬日元  1億日元以下4.5萬日元	1萬
	消費稅	●稅額＝徵稅標準×5%（5%中的1%是地方消費稅），土地購買價格沒有消費稅(另外仲介手續費,貸款手 續費等也需要消費稅)	6.25萬
	不動產取得稅	土地/建築物的稅額＝固定資產稅評估金額x4%（標準稅率） 但是，根據特例如下所示，標準稅率會被減輕。土地及住宅3%（截至2015年3月31日）・住宅以外的房屋4%	4萬
持有 （每年）	所得稅	對非居民外國個人持有不動產的租金收入徵收20%的預提所得稅。（申報時，可以從租金收入中扣除固定資產折舊費、固定資產稅、都市計畫稅、管理費、修繕費、管理手續費、其他經費等費用，繳交過多的稅金將會退還給您。）	8萬
	住民稅		-
	固定資產稅 都市計畫稅	●固定資產稅額＝徵稅標準×1.4%（標準稅率） ●都市計畫稅額＝徵稅標準×最高0.3%（上限稅率） 還須注意減免的稅率（約總價的0.4%）	1.7萬
仲介費 （一次）		(200萬日元以內房價的5%)*1.05 (200-400萬日元房價的4%+2萬日元)*1.05 (400萬日元以上房價的3％＋6萬日元)*1.05	21萬
修繕金 （每月）			8700
管理費 （每月）
保險		火險10年地震險5年	2萬
代管費 （每月）		房租5%	2500
租金			5萬

與不動產有關的稅金（非居民外國個人的場合以下內容是以在2011年2月的日本稅法為準，具體詳情還需要及時和日本稅理士確認

稅金的種類	解說
（取得時繳納的稅金）
不動產取得稅 （都道府縣稅）	取得不動產時，或者新建・增建不動產時，都道府縣徵收的地方稅。 有關不動產取得稅的納稅方法，在取得後6個月至1年半左右之間，以從各都道府縣收到的“納稅通知書”在金融機構繳納。此外，納稅期限因各都道府縣而不同。但是，由於納稅通知書只發送到日本國內的地址，所以必須要立納稅代理人。 ●土地・建築物的稅額＝固定資產稅評估金額×4% （標準稅率）但是，根據特例如下所示，標準稅率會被減輕。土地及住宅3%（截至2015年3月31日）・住宅以外的房屋4%
登記許可稅 (國稅）	建築或者購買土地、建築物時，須進行所有權保存登記或轉移登記等。進行該登記時發生的稅金為登記許可稅。 ●稅額＝徵稅標準×稅率
印花稅 (國稅）	對印花稅法規定的徵稅文書徵收印花稅。在不動產交易中，不動產的買賣合約及建築物的建築承攬合約、土地租賃合約、貸款時的金錢消費租賃合約等是屬於徵稅文書，根據合約的記載金額確定稅額。印花稅的繳納是將規定的印花稅票粘貼 在合約上，並蓋戳註銷完成納稅。同一合約製作多份時，每份合約都需粘貼印花稅票。
消費稅 （國稅）	消費稅是對徵稅事業人進行的國內交易徵稅。國內交易是指，在國內獲得對價進行的資產的轉讓、租賃及勞務的提供。即使是資產的轉讓，對土地不徵收消費稅。對建築物的轉讓代價及仲介手續費等要徵收消費稅。消費稅是對納稅事業人的資產的轉讓徵收的，但是一般的個人作為賣方轉讓自用住宅或第二棟房屋時不徵收消費稅。此外，有關銷售自用住宅、第二棟住宅以外的不動產，即使賣方是一般的個人，也有可能要徵收消費稅。 ●稅額＝徵稅標準×5%（5%中的1%是地方消費稅）
（持有時繳納的稅金）
所得稅 （國稅）	對非居民外國個人持有不動產的租金收入徵收20%的預提所得稅。一旦徵收預提所得稅後，在確定申報 (與其他的來源於日本境內所得合併計算的綜合徵稅）時計算出最終的應繳納所得稅額，就有關已徵收預提所得稅和確定稅額之間的差額進行繳納、退還。但是，租賃不動產的個人是為了供自己或其親屬的居住所用時，沒有必要徵收預提所得稅。
住民稅 (都道府縣稅） (市區町村稅）	1月1日現在的日本非居民不徵稅。
固定資產稅 都市計畫稅 (市區町村稅）	固定資產稅、都市計畫稅是以每年1月1日現在的不動產所有人為納稅義務人。作為徵稅廳的市區町村計算稅額後，通知納稅義務人應納稅額，納稅人依此繳納稅額。固定資產稅、都市計畫稅以固定資產稅評估金額為徵稅標準來計算。固定資產稅評估金額每3年重新評估一次。有關住宅及住宅用地，規定有徵稅標準及稅額的減稅措施。但是，由於納稅通知書只發送到日本國內的地址，所以必須要設立納稅代理人。 ●固定資產稅額＝徵稅標準×1.4%（標準稅率） ●都市計畫稅額＝徵稅標準×最高0.3%（上限稅率）
（轉讓時繳納的稅金）
所得稅 (國稅）	有關非居民外國個人持有的在日本國內的不動產的轉讓所得，就其轉讓對價徵收10%的預提所得稅。之後，在確定申報（轉讓所得的分離申報）時精算該預提所得稅額。但是，不動產的買賣金額在1億日圓以下，並且購買的個人是為了供自己或其親屬的居住所用時，沒有必要徵收預提所得稅。
住民稅 （都道府縣稅） (市區町村稅）	1月1日現在的日本非居民不徵稅。
印花稅 (國稅）	對印花稅法規定的徵稅文書徵收印花稅。在不動產交易中，不動產的買賣合約及建築物的建築承攬合約、土地租賃合約、貸款時的金錢消費租賃合約等是屬於徵稅文書，根據合約的記載金額確定稅額。印花稅的繳納是將規定的印花稅票粘貼在合約上，並蓋戳註銷完成納稅。同一合約製作多份時，每份合約都需粘貼印花稅票。
消費稅 （國稅）	消費稅是對徵稅事業人進行的國內交易徵稅。國內交易是指，在國內獲得對價進行的資產的轉讓、租賃及勞務的提供。即使是資產的轉讓，對土地不徵收消費稅。對建築物的轉讓代價及仲介手續費等要徵收消費稅。 消費稅是對納稅事業人的資產的轉讓徵收的，但是一般的個人作為賣方轉讓自用住宅或第二棟房屋時不徵收消費稅。此外，有關銷售自用住宅、第二棟住宅以外的不動產，即使賣方是一般的個人，也有可能要徵收消費稅。 ●稅額＝徵稅標準×5%（5%中的1%是地方消費稅）
（贈與、繼承時繳納的稅金）
贈與稅 （國稅）	增與稅是對因贈與而接受財產的人（包括非居民）徵收。接受贈與不動產購買資金時自然要徵收，無償受贈土地、建築物等不動產及車輛等資產時也要徵收贈與稅。被徵收贈與稅的人，應將每年1月1日到12月31日的一年中的贈與財產 的合計金額相對應的贈與稅在翌年2月1日至3月15日之間申報和繳納。因贈與而取得不動產時，還要繳納上述不動產取得稅及登記許可稅。 ●應納稅價格＝贈與財產金額－110萬日圓（基礎扣除） ●稅額＝應納稅價格×稅率－扣除額
繼承稅 (國稅）	繼承稅是對因人的死亡而繼承財產或者接受遺贈取得財產的人（包括非居民）徵收的稅金。這是為了調整個人之間的資產差距，當取得超過一定金額的財產時，以該財產的一定金額作為繼承稅繳納。從獲知被繼承人死亡之日的翌日起的 10個月以內，向被繼承人的居住所在地的管轄稅務署申報繳納。因繼承而取得不動產時，還要繳納登記許可稅。

以上資料來至三井不動產 http://www.rehouse.co.jp/realplan/thc/tax/